本文是复星锐正投资总监刘方未对房产领域的漫谈的第一篇，作为一篇微信文章分享，内容短小精悍，没有展开详述，比如“上游房产开发”、“下游房后服务”、“数据对房地产流通的价值”等部分会在下几篇中继续漫谈。如有不同见解，欢迎前来讨论。
 
中国人对房子有种根深蒂固的归属感，加上中国这么大一个市场，大概有7亿的城市人口，拼出一个全年约有12万亿的交易规模的大盘子，其中约8万亿左右新房，4万亿左右二手房。从总体趋势来看，二手房占比越来越高。在房地产流通领域创业掘金的道路上，有无数人前仆后继的冲进去，2B的、2C的、线上的、线下的，但是站在2017年回头看，好像当年犹豫的、错过的也并不太多。
 
中国房地产业出现的问题，有结构的原因，有需求、供给的原因，但造成问题的主要原因是政府衙门不符合实际情况的调控，把房地产搞得很乱。经常看到行业里评价说国内的房地产黄金十年过去了，接下来的是白银十年。其实，量的周期和价的周期是可以分开的。全世界达到户均一间房就会达到顶峰。
 
把房产按照前后大类分，可以分为开发，交易流通，后期配套服务。这篇作为第一篇，先掐头去尾的谈谈交易流通里看到的几块趋势和机会：
（1）中国有潜在的市场空间，房地产虽然GMV越来越高，但是却没有出现百亿美金的公司。相比于美国，中国的佣金率和流通率还是很低。随着渗透率上升，佣金规模也会上涨，不一定都会没长眼睛一样都进入所有卖方经纪人的口袋，根据服务能力产生的卖方经纪人分层，以及服务主体替换需求而产生买方经纪人会分走一杯羹。毕竟三四线去库存不是1年就可以，至少是3~5年。
（2）新房交易的渠道力量在扩大，在传统的新房渠道中，代理公司不足40%，渗透率很低且分散。
（3）交易入口的衍生价值刚刚启动，目前的衍生服务几乎都是空白。过去，交易的线上入口效应从搜索引擎，到综合信息类网站，信息平台的整合，媒体公司向交易公司转型，到垂直信息类网站，流量又有迹象去中心化的分散到了看房工具、内容社区、金融服务创新等等。但是目前的情况是成本结构并没有发生改变，目前还是一个劳动密集型，依然是线下服务的规模效应。线下经济公司门店各地划山头，互相屯兵贴身攻打血库，给经纪人开发配备了十八班武艺的飞单小工具。
（4）数据对房地产流通的价值。首先，房地产行业的交易行为非常低频。城市人口，约每100个人口，大概每年就会发生1.5套的交易，全中国一年下来也就是1500万套的交易规模。频次还是非常的低。就算60个有效意向在线下转化成一次带看，60次带看会转化成一次交易（行业平均水平以上）。换句话说，就需要3600次商机才能转化成线下的一次交易。这种转化的频次非常低。大部分的交易服务商来说都头疼，根本不知道客户在哪。再者，下游对上游的数据反馈机制也不通畅，开发商拿块地就哼哧哼哧开始盖，户型需求、精装标准、商业配备都要交房才能让市场检验是否正确。房产数据的应用场景可以很广泛，目前在没有比较成型的房地产金融数据挖掘能力的前提下，也就更谈不上对资产定价的能力。
 
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【图解】房地产流通领域股权投资的洪荒之力